第一章行业概况
长租公寓是一种新型的住房形式，它为租客提供长期的住宿选择，通常是一年以上的租期。长租公寓通常是由房地产开发商或专业的物业管理公司经营管理，为租客提供完善的配套设施和服务，如24小时安保、家具家电、清洁服务等。
长租公寓通常位于城市中心或者繁华商圈附近，方便居住者生活和工作。租金通常比传统的长租房源高一些，但相比酒店等短租房源，长租公寓的价格则更为亲民。同时，长租公寓也提供了更为稳定和可靠的住房选择，适合那些需要长期居住的人士，如外来务工人员、留学生、职业人士等。
因此，长租公寓为租客提供了一种方便、舒适、安全的住宿选择，是一种新兴的住房形式。
图我国长租公寓参与主体
资料来源：千际投行资产信息网
房地产行业建设的商品房可以说是住房租赁行业的“原材料”。近年来我国房地产行业发展较快，年我国房地产销售面积达17.60亿平方米，销售额达17.36万亿元。房地产行业给长租公寓行业提供了有力的支撑。
图中国国房景气指数
资料来源：千际投行资产信息网Choice
图商品房销售面积及销售额
资料来源：千际投行资产信息网Choice
第二章商业模式和技术发展
2.1产业链
中国的长租公寓的产业流程大致为获取房源——设计装修——营销签约——日常运营管理——后期项目退出。
获得房源：中国长租公寓企业主要面向20-35岁左右单身青年，以满足他们成家前的住房需求，因此在选择房源方面企业会根据受众需求选择交通便利、临近CBD区域的楼房。房源很大程度上决定了后期的需求以及空臵率、租金水平、以及如果是重资产运营的话资产的升值空间。
设计装修：通常集中式公寓的设计和装修风格统一，便于通过集采方式降低装修成本。设计和装修到位的公寓更有吸引力，增加租赁需求减少空置率，并给企业带来一定的租金溢价空间。
附加服务：长租公寓运营商可以在租户居住期间充分挖掘其各项需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租赁、搬家等附加服务，收取一定的收益。
网络平台：全链条网络平台可以大量节省运营过程中各类人工成本，包括但不限于管理人员成本、财务人员成本、营销成本等。
租约证券化：租约证券化是在长租公寓收租的基础上衍生出来的金融产品，例如用租金收益作为底层资产发行公募或私募ABS为企业融资。
图长租公寓产业链
资料来源：千际投行资产信息网iFinD
在整个产业流程中，除了通过收购资产和租赁获得资产价值和租金收益以外，产业链上其他可以产生的业务主要包括1）获得房源后装修设计；2）运营过程中大数据系统的应用；3）日常运营过程中的附加服务：例如租金贷款、家具租赁等。
图产业链主要参与者
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2.2产业链主要参与者
泊寓-长租业务布局早，发展迅速
依靠万科集团资金支持，“泊寓"作为长租公寓的统一品牌有利于品牌建立与宣传。泊寓于年便开始长租公寓业务在中国的布局，布局时间早，发展迅速，主要目标人群为一二线城市的毕业生、创业者等青年人群，市场定位准确。"泊寓”已经进入了将长租公寓业务于中国各地快速复制发展的阶段。
图泊寓发展历程
资料来源：千际投行资产信息网
自如-覆盖多领域在线租房业务
自如旗下有六大产品，其中自如友家、自如整租、自如直租是分散式公寓，自如寓是集中式公寓。运营方式上，
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